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仙台で親の土地に注文住宅。注意点は?

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外断熱の健康住宅【健=人+建】

仙台で親の土地に注文住宅。注意点は?

2018年09月24日

「仙台の親の土地で注文住宅を建てたい」

 当社でも、こういったお話を受けることがよくあります。

 仙台市内の土地は、現在値上がりしていて、
流通量もあまり多くない感じがします。

が持っている敷地に家を建てられれば、
土地代も浮きますしとても助かりますよね。

でもこの「親の土地で注文住宅を建てる」 多少のリスクがあります。

 今日は、この点について少しお話してみたいと思います。

親の土地で注文住宅。主に3つのケースがあります

仙台で自然素材を使った注文住宅を建築している地場工務店、
仙台エアサイクル住建の柏倉勉です。
 
親の土地で新築。実際助かりますよね。
ただ、これには主に3つのケースがあります。

① 親の家がある敷地の空いている場所に注文住宅を建てる

ご実家の敷地が広く、「空いてるところに建てられる」という場合、
 手続き上は「敷地分割」という形をとりますが、
法的には敷地はひとつのままです。

新たに家を建てる土地の範囲を取り決めて計画をしていくことになります。

 ただし、当然のことですが、建ぺい率や容積率などを含めて
法令に適合しなければいけません。(すでにある親の家もです)
 
② 親の家がある敷地を、法的に分けてから注文住宅を建てる

 一つの土地を二つの別々の、土地に法的に分けてから計画をします。
「分筆」といわれるものです。

もしも、親が亡くなった後で、相続で兄弟に分けたり、
売却を考えている場合には有効だと思います。

ただ、分筆登記や測量の費用がかかりますのでご注意を。

③ 親の家が建っていない別の敷地に注文住宅を建てる

親の家とは別の場所にある土地に家を建てるケース。

一番問題が少ないケースです。

ちなみに、親の土地を借りて注文住宅を建てた場合、
賃借料は払わなくても贈与税はかかりません。
「使用貸借」という形で無償で使用することができることになっています。

ローンを利用するときはどうなるか

注文住宅を建てる際にローンを利用する場合は、全てのケースで担保提供が必要になります。
新しく建てる家と、土地の両方にです。

金融機関は自らの安全を確保するため、万が一ローンを払えなくなったときのために、土地建物を担保に取るんですね。

土地に対しては、全て親から担保提供の同意をもらう必要があります。

さて、ここで問題になるのが①です。

敷地全体に担保をつけるとともに、親の家にも担保をつける必要が生じます。

そうしないと万が一のとき、金融機関は手を出せなくなるので、、、
でもこれって結構抵抗があるんですよね、、、。

また、①②ともにですが、もしも親の家がまだローンを返済中だった場合は、
新築にあたってローンを使うこと自体が難しくなる可能性があります。

全てにおいて最も怖いのが、親の認知症 

そうしたリスクがありますが、全てのケースにおいて最も怖いのが、
ローンを利用する場合で、親が認知症になって、物事の判断ができなくなってしまった場合です。

認知症になって、物事の判断ができなくなると、自ら契約行為ができなくなります。そうなると一般には成年後見制度を利用します。
自らの代わりに財産を管理してもらう人をつけるわけです。

そして、成年後見人は基本的に「財産を守る」のが役目なので、
財産を担保提供させるためには裁判所から許可をもらわなければいけません。

これがまた、たいへんなんですよね。。。

もしこれが、建築途中ですでにローンが実行されていたり、
つなぎ融資を利用していた場合、お施主さんとローン会社、
顔が真っ青になりますよね。。。(建築会社だってそうですが、、、)

これからの社会、親が認知症になるというリスクは
想定しておかなければいけません。

転ばぬ先の杖 きちんと対策はとっておきましょうね。

いかがでしょうか?

親の土地を利用して注文住宅を建てる場合、主に

① 親の家がある敷地の空いている場所に建てる
② 親の家がある敷地を、法的に分けてから建てる
③ 親の家が建っていない別の敷地に建てる
の3ケースがあります。

いずれも賃借料を払わずに使用して問題なく、
これから家を建てたい方にとってはとても助かります。

ただ、注文住宅を建てる際にローンを利用する場合には注意が必要です。

ケースによっては、親の土地だけでなく、家にまで担保設定
しなければならなくなることがあります。
(これを避けるために、慌てて分筆することもあり得ます)

また、いずれの場合でも、親が認知症になってしまった場合は、
ローンが借りられない(親の土地を担保に充てられなくなる)
可能性が生じます。

先日、当社では親が認知症の方のご実家建替えを無事に完了しました。
(住宅ローン利用)

計画内容などにより、裁判所の許可がもらえるかどうかが違ってきますので、
全ての場合で建替えや新築が可能になるわけではありませんが、
総合的にご相談いただける体制をとっています。

お役に立てるかもしれませんので、ご相談がありましたら、お問合せくださいね。

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仙台エアサイクル住建は、自然素材を使った注文住宅の新築と
リフォームを行う会社です。

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