「設計と現場日誌」
仙台で土地を買う前に確認すべきポイント
土地選びって難しいですよね。工務店（施工者）目線で、土地について書いてみました。
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仙台は丘陵地の造成が多く、道路との高低差がある土地が珍しくありません。
高低差のある土地は外構費が増えやすく、土地代が安くても総額で高くなるケースがあります。ですから、基本的にはあまりお勧めしていません。
しかし、希望エリアの条件によっては選ばざるを得ない場合もあります。
こうした土地に家を建てる場合、後悔しないために必ず確認すべきポイントを工務店目線で解説します。知っておいて損はないです。
1．道路との高低差は最優先で確認する
まず見るのは、道路と敷地の高低差です。
・道路より敷地が高い
・道路より敷地が低い
・敷地内に段差がある
この違いによって、
- 駐車場計画
- アプローチ（道路から玄関までの経路）の勾配
- 設計GL（建物の基準高さ）
- 外構費用
が大きく変わります。
■ 敷地が高い場合
- 擁壁や土留めが必要になることがある
- もしくは、深基礎（ふかきそ）にする必要がある
※背の高い基礎、通常の基礎より深く掘り込むのでこう言います - 駐車場を作るために大きな造成費がかかる
- 玄関まで階段が多くなる
家の外の階段は屋内階段よりも勾配を緩くしないと危険です。ということは狭いスペースでは階段が急になりますから階段スペースは思ったより広く必要になります。
■ 敷地が低い場合
- 排水計画が難しくなる
- 雨水が逆流しやすい
- 湿気リスクが高まる
建物の高さ設定（設計GL）を慎重に検討する必要があります。
2．駐車場の乗り入れ位置が間取りを決める
多くの方が「まず間取りを考えよう」とします。極端な場合は「プラン集」から土地に当てはまるものを配置したりします。
しかし高低差のある土地では、
駐車場 → アプローチ → 玄関 → 間取り
の順番で考えるべきです。
■ どこから車を乗り入れるのが合理的か？
- 道路の幅員
- 道路の勾配
- 隣地との高低差
- 回転スペースの確保
これを無視すると、
- 2台停められるはずが停めにくい
- 勾配がきつく車を擦る
- 雪の日に登れない
といった問題が起きます。
そして駐車場が決まると、
玄関の位置が決まり、間取りの方向性も決っていきます。
3．設計GLを甘く見ると外構費が増える
設計GL（建物の高さ設定）も現場的には気を使う部分です。
高く設定すれば階段が増え、
低く設定すれば排水が難しくなる。
わずかな高さの違いで、
- 階段段数が増える
- アプローチが急勾配になる
- 外構費が数十万円単位で増える
といったことが現実に起きます。
家は建物単体で考えるものではありません。
外構と一体で設計する必要があります。
4．給排水の引込位置は必ず確認する
これは意外と見落とされがちですが、非常に重要です。
給水・下水の引込位置は、宅建業者の重要事項説明書に記載されています。
しかし、そこまで理解して購入している方は多くありません。
■ 何を確認すべきか？
- 上水の引込はどこか まれに上水道の宅地内引込がない場合があります。
- 下水の接続位置はどこか
- 敷地の反対側にないか
- 延長工事が必要か
引込位置が悪いと、
- 道路横断工事が必要
- 引込延長で追加費用
- 勾配が取れずポンプアップが必要
といったケースもあります。
給排水の引込がない土地の場合、こうした費用を見込んだ資金計画を立てる必要があります。
5．土地が安い理由は、外構に出る
高低差のある土地は価格が抑えられていることがあります。
しかしその理由は、
- 擁壁が必要
- 土留めが必要
- 造成が必要
- 排水が難しい
といった条件にあることが多いです。
結果として、
土地は安いが、外構工事を含めると総額が高くなる
というケースも珍しくありません。
まとめ：土地の条件は変えられません
高低差のある土地では、外構は「最後に考えるもの」ではなく、家づくりの最初に決まる重要要素です。だからこそ、
- 高低差
- 乗り入れ位置
- 駐車場計画
- 設計GL
- 給排水の引込
を、土地購入前に確認することが重要です。
土地購入をご検討中の方は、
図面や物件概要をお持ちいただければ、工務店目線でお話させていただきます。
と、ここまで書いてきましたが、間取りだけを優先しないで敷地全体で考えましょうというのが結論です。
そうはいっても、、、、
ただし、土地選びにもう一つ重要な観点があります。今住んでいるエリアに住みたいというニーズです。
生活環境や通勤通学の利便性を優先すれば。条件の悪い土地でも選ばざるを得ない場合があります。
その場合は設計の工夫によって住みやすさを実現することが重要になります。
当社がどんなふうに家づくりのプロセスを考えているかご説明できる機会を設けています。
（一級建築士 柏倉智弘）
